Wirtualna rzeczywistość wchodzi do mieszkań. Jak spacer w 3D zmienia zakup nieruchomości

Ogłoszenia z nieruchomościami standardowo polegają na kilkunastu zdjęciach i suchym opisie metrażu. Dziś coraz częściej można jednak „wejść” do mieszkania, zanim jeszcze wsiądzie się do samochodu, żeby zobaczyć je na żywo. 

Tę zmianę umożliwia technologia, którą możemy kojarzyć z zupełnie innych zastosowań - jak kamery 360°, skanery LiDAR i silniki renderujące grafikę 3D wprost w przeglądarce.

U jej podstaw leży seria panoramicznych zdjęć 360° wykonanych w kolejnych punktach mieszkania lub domu specjalną kamerą. Oprogramowanie łączy je w całość, po której można się swobodnie poruszać, rozglądać się we wszystkich kierunkach, przybliżać elementy wyposażenia, przechodzić między pomieszczeniami, a w większych obiektach zmieniać kondygnacje. Warto tu rozróżnić dwa pojęcia: panorama 360° pokazuje otoczenie z jednego punktu, natomiast model 3D odwzorowuje pełną, przestrzenną strukturę wnętrza.

Jak powstaje wirtualny spacer

Najprostszy spacer powstaje przez zszycie samych panoram, ale są też bardziej zaawansowane metody. Czujnik LiDAR lub ToF mierzy odległość od powierzchni, a algorytmy SLAM jednocześnie lokalizują kamerę i budują mapę otoczenia. Z zebranych w ten sposób punktów można utworzyć chmurę punktów, siatkę 3D albo parametryczny plan pomieszczenia. Dobrym przykładem praktycznego zastosowania jest Apple RoomPlan, który łączy kamerę i skaner LiDAR z frameworkiem ARKit, rozpoznając ściany, drzwi, okna i wybrane elementy wyposażenia.

Gotowy model trzeba jeszcze dostarczyć do przeglądarki - tu z pomocą przychodzi format glTF (lub jego binarny wariant GLB, nazywany czasem „JPEG-iem świata 3D”), przechowujący geometrię, tekstury, materiały PBR, kamery i animacje. Scenę renderuje zwykle WebGL, a o płynności decyduje procesor, kompresja tekstur i poziomy szczegółowości (LOD).

Tryb gogli obsługuje WebXR Device API - interfejs pozwalający stronie uruchomić sesję immersive-vr, odczytywać pozycję głowy i kontrolerów oraz renderować osobny obraz dla każdego oka. Śledzenie 3DoF rejestruje tylko obrót głowy, natomiast 6DoF dodaje ruch wzdłuż trzech osi, dzięki czemu można się pochylić albo podejść bliżej obiektu. WebXR wymaga połączenia HTTPS i zgody użytkownika, dlatego dobra prezentacja zawsze zachowuje też klasyczną obsługę myszą lub ekranem dotykowym. Do obejrzenia samej wizyty zwykle wystarczy zresztą zwykły komputer, tablet lub smartfon - gogle VR zwiększają realizm, ale nie są niezbędne.

Dlaczego się to opłaca

Dla właścicieli i biur pośrednictwa wirtualne spacery stały się jednym ze skuteczniejszych narzędzi marketingowych - pozwalają wyróżnić ofertę spośród setek podobnych i przyciągnąć osoby zainteresowane zakupem. Kupujący może jeszcze przed pierwszym kontaktem sprawdzić rozkład pomieszczeń, wielkość pokoi, standard wykończenia czy ilość naturalnego światła. Efekt to mniej przypadkowych spotkań i większa szansa na szybsze sfinalizowanie transakcji - szczególnie przy sprzedaży domów, dużych apartamentów czy nieruchomości oddalonych od miejsca zamieszkania kupujących. Rozwiązanie sprawdza się też przy inwestorach zagranicznych, którzy mogą zapoznać się z ofertą bez organizowania kosztownego wyjazdu.

Jak przygotować mieszkanie do skanowania

Kamera rejestruje całe otoczenie, więc nie da się ukryć bałaganu poza kadrem. Zanim ekipa wejdzie z kamerą, warto:

• usunąć prywatne przedmioty - zdjęcia rodzinne, dokumenty, kosmetyki, ubrania, zabawki,

• zadbać o oświetlenie - wszystkie lampy włączone, najlepiej przy dobrym świetle dziennym,

• ustawić drzwi w jednakowej pozycji i nie przestawiać mebli w trakcie sesji,

• pilnować, by w kadrze nie pojawiały się osoby, co pozwala uniknąć rozmazanych sylwetek.

Co na to kupujący i jak wygląda to w Polsce

Według badania Rocket Mortgage przeprowadzonego wśród ponad 800 nabywców domów respondenci najbardziej cenili możliwość obejrzenia większej liczby nieruchomości, wygodę i wstępną selekcję ofert. Wskazywali też ograniczenia (trudność w ocenie detali oraz brak wrażeń innych niż wzrokow). Wirtualny spacer zawęża jednak wybór, choć nie zastępuje oględzin na miejscu.

Na polskim rynku wirtualne spacery są już dostępne w wybranych ogłoszeniach na Nieruchomosci-online.pl, gdzie osoby szukające mieszkania mogą zapoznać się z nieruchomością jeszcze przed umówieniem prezentacji. Portal udostępnia też bezpłatny kreator wirtualnych wizyt 360°.

Cyfrowa prezentacja staje się elementem standardowego procesu sprzedaży. Wraz z rosnącą dostępnością sprzętu - kamer 360°, skanerów LiDAR w smartfonach i coraz lepszej obsługi WebXR w przeglądarkach - wirtualne spacery będą odgrywać coraz większą rolę w tym, jak kupujemy i sprzedajemy mieszkania oraz domy.

*Artykuł sponsorowany, powstał we współpracy z nieruchomosci-online.pl